Czy warto kupić mieszkanie pod wynajem?

Ostatnimi czasy coraz częściej słyszy się o kupowaniu mieszkań w celach inwestycyjnych. Już rok temu zjawisko to opisywaliśmy w artykule: „Moda na kupno mieszkań pod wynajem trwa” ,dzisiejszym z kolei chcemy podsumować, czy warto kupować mieszania pod wynajem, jakie korzyści (lub nie) wynikają z tej inwestycji i czy ta forma lokowania kapitału jest obarczona dużym ryzykiem. Zapraszamy!

Do korzyści wynikających z inwestowania pieniędzy w zakup mieszkania na wynajem możemy zaliczyć fakt, że jest to z pewnością działanie bardziej zyskowne, niż składowanie swoich oszczędności na różnego rodzaju lokatach czy też rachunkach oszczędnościowych. Należy jednak wziąć pod uwagę fakt, że taka inwestycja jest dość ryzykowna i występuje dość duże prawdopodobieństwo poniesienia strat finansowych.

Aby jednak zminimalizować skalę ryzyka, należy do tej inwestycji bardzo dobrze się przygotować.

Kupno mieszkania pod wynajem – o czym należy pamiętać?

…O odpowiednim przygotowaniu planu inwestycyjnego

W pierwszej kolejności powinieneś przygotować szczegółowy plan inwestycyjny, w którym m.in. należy określić wysokość kapitału, który chcesz przeznaczyć na zakup mieszkania.

Jeżeli wysokość Twojego wkładu własnego jest niewystarczająca, poświęć trochę czasu na zapoznanie się z różnymi ofertami kredytowymi, aby wybrać tą najbardziej korzystną dla siebie – pamiętaj, że wzięcie takiego kredytu wiąże się z długoterminowym zobowiązaniem!
Jeżeli kwalifikujesz się do rządowego programu MDM – Mieszkanie Dla Młodych, warto starać się o tą możliwość dofinansowania.

Zwróć uwagę na to, że zakup mieszkania pod wynajem nie będzie przynosił (w większości przypadków) tylko samych zysków, bez konieczności poniesienia jakichkolwiek kosztów dodatkowych.
Należy wziąć pod uwagę, że może zdarzyć się okres czasu, w którym nie będziesz miał żadnych lokatorów, a wszelkie koszty związane z utrzymaniem mieszkania (oprócz np. raty kredytu) będziesz musiał pokrywać wtedy z własnej kieszeni.

Dlatego namawiamy do przygotowania porządnej symulacjo ekonomicznej, w której uwzględnisz m.in. planowane dochody, ale także wydatki np. związane z koniecznością przeprowadzenia remontu, czy też jak opisaliśmy wyżej – opłacania czynszu, innych wydatków związanych z utrzymywaniem mieszkania w przypadku, gdy nie zamieszkują go żadni lokatorzy.

Przy odpowiedniej symulacji, będziesz mógł oszacować rezerwę finansową, którą powinieneś posiadać na wypadek tych losowych zdarzeń. W innym przypadku – nie będąc przygotowanym na pokrycie nieplanowanych kosztów – możesz zostać zmuszony do sprzedaży mieszkania, ponieważ nie będziesz w stanie go utrzymywać.

Jak już mówimy o kosztach, musimy wspomnieć także o tych dodatkowych. Kupno mieszkania wiąże się z załatwieniem różnego rodzaju formalności, które bardzo często wiążą się z koniecznością uiszczenia opłat – również warto zawrzeć je w planie inwestycyjnym.

Przykładowe dodatkowe koszty to:

• wynagrodzenie notariusza i rzeczoznawcy,
• opłata sądowa za odpis z księgi wieczystej,
• wypis aktu notarialnego,
• wpis do hipoteki,
• koszt związany z podatkiem.

Jak już inwestujesz niemałą kwotę pieniędzy w w mieszkanie, warto pomyśleć o jego ubezpieczeniu. Niestety wiąże się to z kolejnymi dodatkowymi opłatami, jednakże zmniejsza ryzyko inwestycyjne i jest dobrze odpierane przez bank.

Podsumowanie: Jak już pisaliśmy wyżej – należy wziąć pod uwagę dodatkowe koszty związane np. z remontem lub dostosowaniem mieszkania na potrzeby wynajmu. Zanim zdecydujesz się kupić dane mieszkanie – przeanalizuj, czy przyjęta przez Ciebie w planie inwestycyjnym rezerwa finansowa zamyka się w określonym przedziale. Jeżeli nie, dobrze się zastanów, czy będziesz wstanie zaadoptować mieszkanie do odpowiednich warunków. Przy takim oszacowaniu warto uwzględnić ok. 15% zapas finansowy.

…O wyborze odpowiedniego mieszkania

Jest to tak samo ważne, jak odpowiednie przygotowanie planu inwestycyjnego. Dlaczego? Bo od mieszkania zależy, czy „zapewni” Ci rentowność na jaką liczyłeś, decydując się na tą inwestycję.

To czy mieszkanie zapewni Ci dochodowość, w dużej mierze zależy od jego specyfikacji. Jeżeli znajdziesz mieszkanie, które jest zadbane i w dobrym stanie, odpowiednio wyposażone i ulokowane w dobrej lokalizacji, z pewnością możesz liczyć na lepsze zyski z wynajmu.

Zobacz też: W jakie mieszkania opłaca się inwestować?

Jednak znalezienie takiego mieszkania nie jest wcale łatwe. Oczywiście możesz liczyć na szczęśliwy zbieg okoliczności, jednak warto wziąć pod uwagę, że często poszukiwania idealnego (w swoim wyobrażeniu) mieszkania, szuka się nawet kilka miesięcy.

Wszystko zależy od Twoich możliwości finansowych, ponieważ to nie jest też tak, że rzadko pojawiają się ogłoszenia interesujących mieszkań – jest ich całkiem sporo, tylko cena zakupu może przerażać i zdecydowanie przewyższać kapitał, który sobie założyłeś. W sytuacji, gdy chcemy przeznaczyć mieszkanie na wynajem, najchętniej wydalibyśmy na nie jak najmniej, aby więcej zyskać. Dlatego piszemy o trudności znalezienia interesującego lokalu – bo oprócz naszych preferencji, musimy pamiętać o budżecie, który posiadamy.

Podsumowując: odpowiednie mieszkanie może przynieść Ci większe zyski z wynajmu oraz minimalizuje stopień ryzyka inwestycyjnego. Dlatego uzbrój się w cierpliwość i podejdź do tego z rozwagą!

Odpowiednie mieszkanie możesz kupisz szybciej, gdy skorzystasz z usługi dobrej agencji nieruchomości, która zapewnia kupno mieszkania bez prowizji od kupującego! Ponadto, pośrednicy nieruchomości zajmą się za Ciebie poszukiwaniem oferty mieszkania, które zbliżone jest do Twoich preferencji, pomogą również w negocjacjach ceny.

…O aspektach związanych z wynajmem mieszkania

Znalezienie idealnego najemcy wcale nie jest takie łatwe jakby mogło się to wydawać. Nastaw się na to, że poszukiwania najemcy mogą potrwać nawet kilka miesięcy, jednak warto akurat w tej kwestii się nie spieszyć i postawić na znalezienie dobrych lokatorów.

Zobacz też: Jakich nieruchomości szukają Polacy?

Kiedy znajdziesz już najemcę, w pierwszej kolejności należy ustalić z nim kwestie formalne, podpisać umowę oraz uregulować sprawę podatków.

Zwróć uwagę na to, że treść umowy powinna być przemyślana i poprawnie skonstruowana. Najlepiej jak skorzystasz z pomocy profesjonalistów w jej sporządzaniu, ponieważ może oszczędzić Ci wiele problemów związanych z przyszłymi lokatorami mieszkania (nigdy nie wiesz na kogo natrafisz).

Zobacz też: Jak zaprezentować mieszkanie aby szybko je sprzedać lub wynająć?

Aby maksymalnie zminimalizować ryzyko, dobrą praktyką jest nałożenie kaucji oraz ograniczeń czasowych np. umowa podpisywana na rok z możliwością dwu-miesięcznego wypowiedzenia (oczywiście okres zależy od Ciebie). Zdeklarowanie okresu wypowiedzenia jest dobre dla obu stron – Ty masz czas na znalezienie nowego najemcy i zachowanie ciągłości zarobku z wynajmu, z kolei najemca ma czas na znalezienie nowego mieszkania i wyprowadzkę, w przypadku, gdy to Ty wypowiesz umowę.

Zobacz też: Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania

Pamiętaj, że za wynajem mieszkania będziesz musiał zapłacić podatek ryczałtowy, który wynosi 8,5% (osoby prywatne). Z kolei, gdy wynajmujesz mieszkanie w ramach działalności gospodarczej – 19% lub stawek wynoszących 18% i 32% (uzależnione jest to od tego, w jaki sposób rozliczane są wszystkie przychody z działalności).

Czy warto zatem kupić mieszkanie pod wynajem?

To, czy warto kupować mieszkanie, które docelowo chcemy przeznaczyć pod wynajem, jest uzależnione od wielu kwestii, które m.in. w jakimś stopniu były poruszone w artykule.
Jak już podsumowaliśmy – z pewnością lepiej na tym wyjdziesz, niż ulokowanie pieniędzy na lokatach bądź innych rachunkach oszczędnościowych.

Inwestycja ta może okazać się bardzo opłacalna, gdy odpowiednio się do tego przygotujemy:

• gdy mamy już na początku swój wkład własny,
• gdy liczymy się z tym, że jest to inwestycja długoterminowa i bardzo czasochłonna ze względu na rzetelne planowanie i rozeznanie rynku,
• gdy liczymy się z tym, że inwestycja ta zacznie zwracać się dopiero po kilku latach i
• gdy mamy świadomość tego, że w trakcie tego okresu z może zaskoczyć nas trudna sytuacja, na którą trzeba być przygotowanym (rezerwa finansowa).

Musisz się także liczyć z tym, że w trakcie okresu wynajmu sytuacja na rynku może się zmienić na Twoją niekorzyść, która zmusi Cię do zmniejszenia ceny wynajmu, co wiąże się z kolei z mniejszymi dochodami.

Podsumowując: bardzo ciężko jest oszacować, czy warto kupować mieszkanie pod wynajem czy nie, czy finalnie bardziej zyskamy, stracimy, czy też wyjdziemy na przysłowiowe „zero”. Jednak aby popełnić jak najmniej błędów (wiążących się również z finansami) – należy każdy krok dokładnie przeanalizować, zbadać rynek, szczegółowo oszacować plan inwestycyjny, dokonać indywidualnych kalkulacji, przewidzieć rezerwę inwestycyjną, a także zadbać o swój wkład finansowy.