Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Mężczyzna podpisujący umowę przedstępną sprzedaży nieruchomości

Określenie „przedwstępna” może wielu osobom sugerować, że jest to umowa która tak naprawdę jest czymś mało istotnym, tymczasowym – jakimś wstępem poprzedzającym umowę ostateczną. W gruncie rzeczy jest zupełnie przeciwnie, ale zanim to bardziej szczegółowo opiszemy – wyjaśnimy Wam w kilku prostych zdaniach co to jest umowa przedwstępna i w jakim celu się ją sporządza.

Czym jest Umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389 – 390 Kodeksu cywilnego. Jest dokumentem zawierającym wszelkie istotne informacje, które dotyczą w naszym przypadku sprzedaży lub kupna nieruchomości. Jest w niej wyszczególnione wszystko to, co ma się wydarzyć podczas sprzedaży.

W zasadzie jest to bardzo istotny dokument, a wszystkie zapisy w nim zawarte będą obowiązywać podczas podpisywania umowy ostatecznej (tzw. przyrzeczonej).

Umowa przyrzeczona (ostateczna) jest tak de-facto potwierdzeniem, że wszystkie uzgodnienia wyszczególnione w umowie przedwstępnej się spełniły. W związku z tym do umowy przedwstępnej należy podchodzić z pełną powagą i rozsądkiem, a także zadbać o jej odpowiednie skonstruowanie.

 

Po co podpisuje się umowę przedwstępną?

Od razu nasuwa się pytanie: skoro obowiązuje umowa ostateczna, w jakim celu sporządza się umowę przedwstępną?

Otóż umowę przedwstępną spisuje się wówczas gdy niemożliwe jest natychmiastowe sfinalizowanie transakcji np. sprzedaży mieszkania. Do takich przypadków można zaliczyć sytuację, w której np. kupujący nieruchomość wyraża chęć nabycia jej na kredyt i czeka na jego przyznanie. Częstym przypadkiem jest także sytuacja w której to obecni właściciele mieszkania nie mogą od razu go opuścić.

W umowie przedwstępnej obie strony zobowiązują się do finalizacji transakcji po ustąpieniu danych przeszkód, które uniemożliwiły natychmiastowe sfinalizowanie transakcji.

 

Czy można zerwać umowę przedwstępną i czym to grozi?

Oczywiście, umowę przedwstępną można „zerwać”, jednak może wiązać się to z konsekwencjami:

  • ze stratą zadatku wpłaconego w trakcie podpisywania umowy – w przypadku, gdy umowę zrywa osoba będąca kupcem, oraz
  • wypłaceniem podwójnej wartości zadatku zapłaconego przez kupującego – w przypadku, gdy to sprzedający nieruchomość wycofa się z transakcji.

Należy jeszcze zaznaczyć, iż umawiany wyżej zadatek zostaje wliczony na poczet ceny nieruchomości, jeżeli oczywiście transakcja dojdzie do skutku.

Zadatek powinien również zostać zwrócony osobie która go dała w sytuacji, gdy

  • dojdzie do rozwiązania umowy przez obie strony,
  • niewykonanie umowy następuje w wyniku okoliczności, w których żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności.

Co warto wiedzieć przygotowując umowę przedwstępną?

  • Umowa przedwstępna nie musi zostać podpisana u notariusza.Mężczyzna podpisujący umowę przedstępną sprzedaży nieruchomości
    Banki, które oferują udzielenie kredytu, uznają cywilno – prawną umowę przedwstępną.

Jednak jak już pisaliśmy wyżej – umowa to musi być sporządzona bardzo dokładnie – jest to skomplikowany rodzaj umowy, więc dla osoby która nie ma z tym na co dzień doczynienia – warto jej treść skonsultować z prawnikiem lub doświadczonym pośrednikiem nieruchomości. Warto również dowiedzieć się w agencji nieruchomości, z której usług korzystacie, czy oferują bezpłatne przygotowanie oferty w ramach współpracy – większość agencji posiada taki dodatek do usługi.

Przestrzegamy przed kopiowaniem umów lub ściąganiem przykładowych egzemplarzy z internetu, ponieważ każda umowa powinna być przygotowywana indywidualnie. „Gotowe umowy” mogą być przyczyną późniejszych problemów, a także nie zawierają indywidualnych uwarunkowań transakcji. Ponadto, w razie ewentualnych sporów – umowa sporządzona przez profesjonalistę – znacznie ułatwia dochodzenie swoich praw przed sądem.

  • Umowę przedwstępną można przygotować samodzielnie, jednak należy pamiętać o kliku istotnych kwestiach, w szczególności o dokładnym określeniu stron oraz przedmiotu sprzedaży:

Koniecznie należy zawrzeć w umowie wszystko co wlicza się w przedmiot sprzedaży. Np. jeżeli sprzedajesz dom wraz z działką – musi być to dokładnie zaznaczone wraz z szczegółami. To samo dotyczy mieszkań, do których zazwyczaj przydzielone są piwnice, a nawet miejsca garażowe. Wszystko co dotyczy przedmiotu sprzedaży, musi być zaznaczone w umowie.

Drugi również bardzo istotny element, który musi zostać uwzględniony podczas spisywania umowy przedwstępnej to kwota oraz termin i sposób realizacji zapłaty. Jeżeli nie podamy w umowie ceny – może zostać to potraktowane jako umowa darowizny!

W umowie przedwstępnej muszą być wymienione wszystkie ustalenia i warunki, od których zależy zawarcie umowy ostatecznej, a także wszystkie dokumenty, które okazują sobie obie strony.

Warto również w umowie zawrzeć informacje określające stan, w jakim mieszkanie ma zostać przekazane, ponieważ informacje te mogą być wymagane przez bank, który ma udzielić kredyt kupującemu nieruchomość.

Oprócz tego umowa przedwstępna powinna zawierać takie informacje jak:
– data i miejsce zawarcia umowy,
– strony umowy – w przypadku osób fizycznych: imię, nazwisko, adres zamieszkania, nr dowodu tożsamości, pesel (opcjonalnie); w przypadku osób prawnych – nazwa, adres siedziby, NIP oraz wszystkie dane osoby reprezentującej podmiot.
– własnoręczne podpisy stron.

Więcej szczegółowych informacji odnośnie umowy przedwstępnej znajdziecie państwo tutaj.

Mieszkania używane coraz bardziej pożądane

Blok mieszkalny z mieszkaniami na sprzedaż.

Od dawna mówi się o trudnej sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce, ale czy aby na pewno jest to prawda?

Ostatnie analizy analityków wykazują, że wraz z końcem wakacji na rynku mieszkań używanych nastąpi znaczne ożywienie. Oczywiście pewnie spowodowane jest to także rosnącym w tym okresie zainteresowaniem mieszkaniami przez studentów, aczkolwiek nie jest to jednak decydująca grupa, ponieważ tylko nieliczna grupa studentów zamożniejszych może sobie pozwolić na nabycie lokum na własność oraz Ci, którzy zdecydowali się skorzystać z głośnego ostatnio programu „Mieszkanie dla Młodych”. Są też tacy, którzy kupują mieszkania w celach zarobkowych – na wynajem, np. studentom.

Zobacz też: atrakcyjne mieszkania w Raciborzu

Blok mieszkalny z mieszkaniami na sprzedaż.
Wzrost zainteresowania mieszkaniami używanymi na sprzedaż trwa!

Fachowcy zauważają również, że ceny mieszkań rynku wtórnego (patrząc od połowy roku ubiegłego) nie spadają. W zależności od wielkości miasta, utrzymują się one na stosunkowo jednolitym poziomie lub nieznacznie wzrastają.
Zakłada się, że największy popyt będą odnotowywały mieszkania 2-pokojowe (40% zainteresowanych), 3-pokojowe (30% zainteresowanych), natomiast kawalerki oraz mieszkania 4-pokojowe notują najsłabsze zainteresowanie – ok. 12% zainteresowanych.

Słabe zainteresowanie kawalerkami prawdopodobnie wynika z tego, że różnica w cenie pomiędzy kawalerką, a mieszkaniem 2-pokojowym nie jest kolosalna. W większości na zakup kawalerki decydują się osoby, które chcą przeznaczyć je pod wynajem.

Sytuacja ta może zmienić się w przyszłym roku. Na zmianę może mieć wpływ zwiększenia wkładu własnego dla tych osób, które decydują się na skorzystanie z programu „Mieszkania dla młodych”. Niektórzy eksperci spekulują, że młodzi mogą być pod tym względem mniej aktywni, z drugiej strony może to być powodem dużej ich aktywności jeszcze w tym roku.

Mity na temat Home Staging’u

tylko ok. 10% osób kupujących mieszkania czy domu, jest w stanie sobie wyobrazić wnętrze, jego potencjał

Wokół home stageing’u panuje wiele przekonań, nie zawsze słusznych. Jedni uważają go za podstawę i nie wyobrażają sobie sprzedaży lub przygotowania oferty wynajmu nieruchomości, wcześniej odpowiednio nie przygotowując jej,  inni zaś są jego całkowitymi przeciwnikami uważając, że nie ma sensu inwestować w nieruchomość, którą zamierzamy sprzedać lub wynająć.

My chcemy Wam dzisiaj przedstawić potwierdzone mity na temat Home Stage’u – możesz się z nimi zgodzić lub nie, niemniej uważamy, że warto się z nimi zapoznać. Zachęcamy do lektury oraz komentowania. Czytaj dalej Mity na temat Home Staging’u

Jak skutecznie i z zyskiem sprzedać mieszkanie lub dom? Podstawy Home Stagingu

Dom i wieżyczki z monet obok domu.

Obserwując różnego rodzaju serwisy internetowe związane z nieruchomościami, można łatwo zauważyć jak niektórzy właściciele, a nawet agencje nieruchomości – mają duży problem ze nalezieniem klienta i sprzedażą mieszkania lub domu.

Kto lub co jest temu winne?

Moim zdaniem – nieodpowiednie przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Niewielu wie, że jest to bardzo ważny element podczas sprzedaży nieruchomości, jak nie najważniejszy! W związku z tym powstała w branży nieruchomości specjalizacja, która polega na profesjonalnym przygotowaniu mieszkania lub domu do sprzedaży – tzw. home staging. W Polsce specjalizacja ta jest jeszcze dosyć młoda, lecz w USA jest już stosowana od ponad 40 lat i cieszy się ogromnym zainteresowaniem.

Daje do myślenia?

Jak skutecznie i z zyskiem sprzedać mieszkanie lub dom?

Profesjonalna sesja zdjęciowa nieruchomości - realizacja firmy DomProfit.
Mieszkanie po wykonanym home staging’u oraz profesjonalna sesja fotograficzna mieszkania. Realizacja: DomProfit.pl

Przed pokazaniem go potencjalnym kupcom koniecznie skorzystaj z usługi home stagingu!
Są osoby, które uważają, że działania te są niestosowne, ponieważ kojarzą je z ukrywaniem wad nieruchomości. Należy jednak zaznaczyć, że jest to bardzo mylne skojarzenie, ponieważ home-staging polega na uwypukleniu zalet mieszkania lub domu, a nie ukrywaniem jego wad.

Posłużymy się bardzo prostym i bardzo dobrym, z życia wziętym przykładem:
Otóż, czy chcąc sprzedać samochód, przed wystawieniem go na sprzedaż nie doprowadzisz go do tzw. „ładu”? Nie umyjesz go, ani nie wysprzątasz wcześniej, by wyglądał na zadbany i godny uwagi samochód? Ba! W 90% korzystamy wtedy z usług specjalnych firm, które zajmują się jego kompleksowym czyszczeniem, odkurzaniem i sprzątaniem wraz z praniem tapicerki!

Czy to według Ciebie jest to oszustwo? Coś niestosownego? Nie, wręcz przeciwnie!

I właśnie na tym polega home staging – mieszkanie doprowadza się do takiego stanu, by od pierwszych (najważniejszych!) sekund zrobiło na potencjalnym kupcu dobre wrażenie. By odwiedzający poczuł się w nim dobrze i miał ochotę od razu  w nim zamieszkać!

4 podstawowe zasady home stagingu

1. Idealny porządek

Jest to podstawowa zasada home stagingu i pierwsza w kolejności do wykonania. Jeżeli wcześniej nie byłeś/aś wzorcem „perfekcyjnej pani domu” to będziesz musiał/a w tej chwili nim/nią zostać, jeżeli oczywiście zależy Ci na efektywnej i szybkiej sprzedaży mieszkania!

Każdy pewnie teraz pomyśli – przecież to oczywiste, że przed wykonaniem zdjęć, które umieszcza się w ogłoszeniach internetowych lub przed odwiedzinami potencjalnego kupca trzeba posprzątać – lecz wystarczy tylko wejść na pierwszy lepszy serwis ogłoszeniowy i możemy przekonać się jak jest to jednak nieoczywiste !!
Przecież można się wytłumaczyć tym, że dopiero przyszło się z pracy i nie było czasu… – Proszę nie róbcie tego! Takie tłumaczenia naprawdę mają odwrotny efekt do zamierzonego!

Przy okazji taka mała wskazówka: W trakcie, gdy gościmy potencjalnego kupca, postarajmy się o to, by w mieszkaniu nie było nikogo więcej.

Podsumowanie: Pamiętajmy o dokładnym posprzątaniu i poodkurzaniu wszystkich pomieszczeń. Pilnujmy by wszystko zawsze było na swoim miejscu. Zadbajmy także o porządek w szafkach, garderobach, komodach i innego typu „schowkach” – dlaczego? Więcej na ten temat możesz przeczytać w naszym poprzednim artykule: 3 rzeczy, na które kupujący na pewno zwrócą uwagę w trakcie oglądania nieruchomości!.

2. Uprzątnięcie bibelotów oraz zminimalizowanie ilości pamiątek rodzinnych

Następnym punktem lub w sumie częściowo kontynuacją zasady 1. jest uporządkowanie bibelotów. Postaraj się zmniejszyć ich ilość do minimum, nawet jeżeli jesteś największym na świecie fanem zbierania porcelanowych, słodkich kaczuszek. Niestety, nie każdy jest ich fanem, a przesadna ilość ozdóbek sprawia wrażenie bezładu, szczególnie na zdjęciach.

Następny krok – usunięcie pamiątek rodzinnych – nie każdy się z tym zgodzi, ale pozostawienie za dużo rzeczy osobistych na widoku, może trochę skrępować w pewien sposób zainteresowanego, więc postawmy na zostawienie tylko kilku rzeczy bądź zdjęć rodzinnych.

Podsumowanie: Mieszkanie które posiada minimum rzeczy wystawionych „na widoku” nie przytłacza nas, wydaje się większe, przestronniejsze, bardziej uporządkowane. Sprawia też, że mieszkanie nie jest spersonalizowane – jest to ważne, ponieważ kupujący ma się w nim poczuć, jakby miał tam za chwilę zamieszkać. Poprzez Twoje bibeloty i rzeczy osobiste porozkładane w każdym możliwym kącie mieszkania z pewnością mu to nie ułatwi i nie będzie mógł się zidentyfikować z mieszkaniem jako przyszłym właścicielem – niestety nasza podświadomość płata nam czasami takie figle.

3. Bardzo dobre oświetlenie

Odpowiednie oświetlenie potrafi zdziałać cuda. I nie mowa tutaj tylko o zainstalowaniu odpowiednich lamp, czy wymianie żarówek. Czasami wystarczy tylko zmiana firan, usunięcie zasłon lub po prostu przemalowanie pomieszczenia na inny kolor, by dało efekt pięknego i dobrze osłonecznionego mieszkania.
Oczywiście wiąże się to z kosztami, ale nie aż tak dużymi, żeby nie było to wykonalne. Po drugie zwiększymy sobie dzięki temu wartość mieszkania, więc inwestycja ta zwróci nam się i to z nadwyżką.

4. Diabeł tkwi w szczegółach

Gdy już posprzątamy mieszkanie, usuniemy zbędne rzeczy i bibeloty, odświeżymy ściany – mieszkanie będzie wyglądało już o wiele bardziej atrakcyjnie. Lecz czasami taką decydującą „kropką nad i” może być przemeblowanie mieszkania oraz dodanie paru drobiazgów. Pamiętajmy – diabeł tkwi w szczegółach.

Dobra rada: Zadbaj o systematyczne wietrzenie mieszkania, szczególnie przed umówioną wizytą oraz o ładny, delikatny i przyjemny zapach w mieszkaniu. Zapach ma ogromny wpływ na decyzję o udanej transakcji, bądź nie. Może wydawać się to absurdalne, ale tak jest! Zmysł zapachu potrafi mocno działać na naszą podświadomość i może przyczynić się do podjęcia decyzji – nawet nie zdając sobie z tego sprawy.

Dodatkowe fundusze

Przekazanie sobie kluczy jako symbol udanej sprzedaży - zakupu mieszkania
To od Ciebie zależy czy zrobisz to jak prawdziwy profesjonalista – szybko, skutecznie i z zyskiem, czy pozwolisz by Twoja oferta sprzedaży mieszkania wisiała miesiącami w serwisie tracąc tylko na wartości.

By sprzedać mieszkanie / dom w dobrej dla nas cenie i co ważne – w krótkim czasie – musimy niestety zainwestować przed wystawieniem go na sprzedaż. Dokładnych kosztów nie da się podać, ponieważ w dużej mierze zależy to od stanu mieszkania.

By doprowadzić mieszkanie do zamierzonego efektu średnio trzeba wydać ok. 1% wartości nieruchomości. Ale po wdrożeniu zasad home stageingu wartość naszej nieruchomości może wzrosnąć nawet o 10% – skutek? Zwrot inwestycji z kilkukrotnym przebiciem! Ale to nie jedyny atut – dodatkowo znacznie możemy skrócić czas sprzedaży, nawet o 40-60%, a nawet więcej!

Jakie koszty trzeba ponieść chcąc zatrudnić profesjonalnego home stagera?

Różnie – zależy od firmy, ich renomy, lokalizacji (w większych miastach są to usługi często droższe niż w mniejszych miejscowościach). Głównym zamiarem home staging’u jest wydobycie z mieszkania tego co najlepsze, pokazanie zalet i jego mocnych stron, by w jak najkrótszym czasie znaleźć kupca, który zapłaci nam korzystną dla nas cenę.

Ma znaczenie także to, czy zdecydujemy się tylko na konsultację profesjonalnego home stagera, który przygotuje dla nas plan – listę co trzeba zmienić/zrobić by podnieść wartość mieszkania, czy zdecydujemy się także na to, by to on zajął się wszystkimi zmianami (i to jest często najlepsza opcja pod wieloma względami). Sama konsultacja to wydatek ok. kilkuset złotych, natomiast konsultacja + wykonanie to już jest indywidualna wycena, więc ciężko podać tutaj jakiś przedział.

Niektóre firmy oprócz samego home stagu wykonują kompleksowe działania związane ze sprzedażą nieruchomości, czyli: specjalne sesje zdjęciowe mieszkania/domu, które następnie umieszczają w profesjonalnie przygotowanym ogłoszeniu. Zajmują się także często reklamą tych ogłoszeń. Dobrym pomysłem, który powoli zyskuje na popularności w Polsce jest także wykonanie wirtualnego zwiedzania nieruchomości. Jest to naprawdę świetna rzecz (wkrótce opiszemy dlaczego) i naprawdę warto w nią zainwestować.

Chcąc sprzedać szybko nieruchomość, niestety musimy w nią zainwestować. Należy jednak w tym miejscu zaznaczyć, że inwestycja włożona w całe przygotowanie nieruchomości do sprzedaży zazwyczaj zwraca się ze sporą nadwyżką.

Jesteś z województwa śląskiego bądź opolskiego? Zapoznaj się z ofertą home stagingu oraz pozostałych usług związanych z szybką i skuteczną sprzedażą nieruchomości przygotowaną przez agencję nieruchomości DomProfit z Raciborza – doświadczonych specjalistów z pasją.

Decyzja należy do Ciebie czy zrobisz to jak prawdziwy profesjonalista – szybko, skutecznie i z zyskiem, czy pozwolisz by Twoja oferta sprzedaży mieszkania wisiała miesiącami w serwisie tracąc tylko na wartości.