Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania

Każdy kto wynajmuje lub chce wynająć mieszkanie musi podpisać umowę, która określa oraz zobowiązuje zarówno najemcę jak i wynajmującego do przestrzegania zawartych w niej wytycznych, w tym szczególnie okresu na jaki umowa jest zawarta, czyli czasu w którym jest ważna.

Co zrobić w sytuacji, jeżeli jako najemca lub osoba wynajmująca – nie chce już wynajmować danego mieszkania, a umowa jeszcze do tego zobowiązuje? Zachęcamy do przeczytania dalszej części artykułu, w której dowiesz się także jakie są rodzaje umów najmu oraz jak i kiedy możemy rozwiązać umowę najmu mieszkania.

Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania

Domyślnym rozwiązaniem jakichkolwiek umów, które zawieramy – w tym umów wynajmu mieszkania jest po prostu jej wypowiedzenie. Wypowiedzenie umowy może zainicjować zarówno najemca jak i wynajmujący. Ważne jednak, aby wszystko odbyło się zgodnie z prawem oraz zachowując wszelkie dyspozycje umowne oraz ustawowe terminy wypowiedzenia umowy.

Jak i kiedy można rozwiązać umowę najmu mieszkania?

Otóż wszelkie reguły oraz normy zarówno wypowiadania, jak i zawierania umów najmu mieszkania, a także ustawy o ochronie praw lokatorów są regulowane przepisami kodeksu cywilnego. Standardowo wyróżniamy dwa rodzaje umów najmu:

1. zwykła umowa najmu, która może być zawarta na czas określony i nieokreślony, oraz
2. umowa najmu okazjonalnego.

Wypowiedzenie zwykłej umowy najmu

1. Umowa najmu na czas nieokreślony:

   Jeżeli umowa najmu mieszkania została zawarta na czas nieokreślony – wtedy zarówno najemca i wynajmujący mogą wypowiedzieć ją w dowolnej chwili, oczywiście z należytym zachowaniem terminów, które określa umowa najmu (jest to czas, w którym np. wynajmujący musi się wyprowadzić w przypadku, gdy najemca nie wykazuje już chęci najmu mieszkania. Analogicznie jest to czas, w którym najemca może szukać nowego lokatora w przypadku gdy umowę wypowie wynajmujący).

   Jeśli jednak w umowie takie terminy nie były podane, wówczas powinno się stosować do terminów, które zostały określone w kodeksie cywilnym. Sytuacja ta wygląda wtedy następującą:

   • Jeżeli czynsz był płatny w dłuższym odstępie czasu niż 1 miesiąc – umowę najmu mieszkania możemy wypowiedzieć na koniec kwartału kalendarzowego – najpóźniej na 3 miesiące naprzód.
   • Jeżeli czynsz był płatny miesięcznie, wówczas umowę możemy wypowiedzieć na koniec miesiąca kalendarzowego – na 1 miesiąc naprzód.
   • Jeśli natomiast czynsz był płatny w krótszych odstępach czasu – możemy ją wypowiedzieć nawet na trzy dni naprzód.

2. Umowa najmu na czas określony:

   W sytuacji, gdy podpisaliśmy umowę na czas określony, zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego jesteśmy zobowiązani wypowiedzieć umowę najmu tylko w przypadkach, które zostały zawarte w umowie. Dotyczy się to oby dwóch stron – najemcy i wynajmującego.
   Jeżeli zatem owe przypadki uzasadniające zerwanie – zakończenie umowy najmu na czas określony nie zostały w niej dokładnie opisane – wypowiedzenie nie jest możliwe.
   Nie ma jednak żadnych przepisów, które w jakikolwiek sposób definiują jakie mogą być to przypadki. Jednak przeważnie wymieniane są poniżej opisane sytuacje i przypadki:

   • Oddanie mieszkania do bezpłatnego użytkowania osobie trzeciej lub jego podnajem bez zgody właściciela mieszkania;
   • Użytkowanie mieszkania w sposób, który jest niezgodny z przeznaczeniem bądź aspektami zawartymi w umowie;
   • Zakłócanie porządku domowego przez najemcę, oraz
   • Brak wpłaty kaucji przez najemcę.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego, ściśle z przepisami zawartymi w kodeksie cywilnym traci na ważności po upływie okresu, na jaki została podpisana, lub też została rozwiązana po upływie czasu jej wypowiedzenia.
Zatem po rozwiązaniu takiej umowy lub jej wygaśnięciu – osoba wynajmująca mieszkanie jest zmuszona do jego opuszczenia. W przypadku, gdy tego nie zrobi – właściciel mieszkania ma prawo podjąć działania, które dopuszczają normy określone w kodeksie cywilnym, mianowicie:

• Pisemne powiadomienie najemcy żądające opuszczenia mieszkania.
• W sytuacji gdy mieszkanie nie zostało opuszczone przez najemcę, mimo żądania właściciela – może zwrócić się do sądu z wnioskiem, który dotyczy nadania klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca zobowiązał się do opuszczenia mieszkania po rozwiązaniu umowy.

Jeżeli obecny najemca mieszkania nie zawiadomił właściciela o niemożliwości zamieszkania w innym lokalu po rozwiązaniu umowy – w przypadku umowy najmu okazjonalnego – właściciel zgodnie z prawem może ją wypowiedzieć z zachowaniem siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.
Deklaracja właściciela mieszkania tymczasowego (czy też zastępczego mieszkania), w którym jest mowa o akceptacji zamieszkania u niego najemcy, który został zobowiązany do opuszczenia dotychczasowego miejsca zamieszkania – musi być dołączona do każdej umowy najmu okazjonalnego.

Zerwanie umowy najmu bez uwzględnienia terminu wypowiedzenia

W kodeksie cywilnym widnieje zapis, który dopuszcza wypowiedzenie umowy najmu mieszkania bez uwzględnienia terminu wypowiedzenia. Jest to możliwe, jeżeli:

• Obecny najemca mieszkania skrajnie zakłóca porządek domowy oraz gdy jego postępowanie jest uciążliwe dla innych mieszkańców budynku;
• Najemca nie płaci czynszu co najmniej za pełne 2 okresy płatności;

Najemca także ma prawo zakończania umowy najmu mieszkania bez uwzględnienia terminów w niej zawartych, w przypadku gdy wynajmowane mieszkanie zagraża zdrowiu lub życiu jego oraz jego domownikom.

Jak powinna wyglądać wypowiedzenie umowy najmu mieszkania?

Oczywistością jest, że wypowiedzenie umowy najmu mieszkania musi być w formie pisemnej oraz musi być ono sporządzone w dwóch egzemplarzach – po jednym egzemplarzu dla każdej ze stron.
Wypowiedzenie umowy musi posiadać:

• Datę;
• Dane najemcy oraz wynajmującego;
• Adres mieszkania którego dotyczy umowa najmu;
• Informacje o podstawie prawnej, oraz
• Informacja o okresie wypowiedzenia

Wzór wypowiedzenia umowy najmu możesz pobrać tutaj.