Czym jest służebność mieszkania / domu?

Aby poznać rozszerzoną definicję pojęcia służebność i jakie są jej rodzaje – odsyłamy do Wikipedii – Czytaj tutaj. A my przechodzimy od razu do zagadnienia służebności mieszkalnej.

Służebność mieszkania to rodzaj służebności osobistej, która przysługuje konkretnej osobie przedstawionej w umowie z imienia i nazwiska. Jest to prawnie zatwierdzony przepis, które zagwarantuje tej osobie dożywotnie prawo do korzystania z lokalu mieszkalnego (dotyczy zarówno mieszkań jak i domów). Osoba ta po spisaniu odpowiedniej umowy z właścicielem lokalu mieszkalnego, otrzymuje prawo do korzystania z niego w zakresie spisanym w umowie i od tego momentu staje się służebnikiem lokalu mieszkalnego.

Służebność mieszkalna jest bardzo dobrym rozwiązaniem w wielu przypadkach. Najczęściej jednak korzystają z niej rodzice przepisujący dom lub mieszkanie na swoje dziecko / dzieci, którzy chcą zastrzec sobie prawo do korzystania z niego (np. konkretnych pokoi czy też stref, pięter, itp.) najpóźniej do momentu śmierci służebnika. Po sporządzeniu i podpisaniu umowy stają się służebnikami.

Należy pamiętać o tym, że prawo to jest niezbywalne, więc nie może zostać przeniesione na inną osobę, dziedziczone, ani wchodzić w skład spadku.

Szukasz agencji nieruchomości z okolic Raciborza lub Rydułtów, która sprzeda Twoje mieszkanie lub dom szybko i sprawnie? Skorzystaj z oferty DomProfit.pl – agencji, która sprzeda je w mniej niż 30 dni!

Jakie prawa ma służebnik mieszkania?

Zgodnie z kodeksem cywilnym, służebnik ma prawo korzystać z pomieszczeń określonych w umowie, może również korzystać ze sprzętów, a także pomieszczeń wspólnych dla mieszkańców całego budynku, np. strychu, pralni, klatki schodowej w bloku czy też piwnicy, oczywiście w przypadku gdy są one przypisane do lokalu mieszkalnego, którego dotyczy służebność. Należy jednak pamiętać, że służebnik ma obowiązek dokładać się do wszystkich opłat za media, z których korzysta.

Jak mówią przepisy – służebnik ma prawo przyjąć do mieszkania małżonka lub małoletnie dzieci. W takim przypadku małoletnie dzieci mają prawo przebywać w nim także po osiągnięciu pełnoletności. Co więcej, służebnik ma prawo przyjąć nie tylko krewnych, ale także osoby niespokrewnione w przypadku, gdy to on im zapewni utrzymanie lub gdy ich sprowadzenie było konieczne do prowadzenia gospodarstwa domowego.

Jak ustanowić służebność mieszkania?

Tak jak wyżej wspomnieliśmy, służebność mieszkania jest prawnie ustanawiana na podstawie umowy, która zostaje spisana i zawarta przez dwie strony – przyszłego służebnika oraz właściciela danej nieruchomości, który zrzeka się praw do wyznaczonej w umowie części swojej nieruchomości. Oświadczenie powinno mieć formę aktu notarialnego sporządzonego przez notariusza.

Pamiętajmy, aby w umowie określić nie tylko pomieszczenia, segmenty czy też piętra z których może korzystać służebnik, ale także zakres ich korzystania, np. możemy określić czy służebnik może przeprowadzić remont w swojej części mieszkania.

Służebność mieszkania może również zostać ustanowiona na podstawie decyzji administracyjnej lub przez sąd. Niezależnie od tego w jaki sposób zostanie ustanowiona, zapisana jest w III Dziale Księgi Wieczystej.

Sprzedaż nieruchomości a służebność nieruchomości

Skoro służebność mieszkania jest niezbywalna, to pewnie wielu z Was będzie nurtowało pytanie – a co jeśli chcę sprzedać mieszkanie lub dom? Czy taka nieruchomość może być sprzedana i czy wymagana jest zgoda od służebnika lokalu mieszkalnego?

Odpowiadając krótko – tak, mieszkanie lub dom można sprzedać, nie trzeba mieć żadnej zgody od służebnika, bo niezbywalny charakter jest dalej zachowany.

Oznacza to, że przyszły nabywca tej nieruchomości będzie musiał pogodzić się z tą sytuacją i zastosować się do uprawnień służebnika. Z kolei zachętą w tej sytuacji dla przyszłego kupca mieszkania będzie to, że nieruchomość będzie miała mniejszą wartość rynkową o kwotę odpowiadającą wartości służebności, wyliczoną przez rzeczoznawcę.

Czy problematycznego służebnika można eksmitować lub spłacić w zamian za rezygnację ze służebności mieszkalnej?

Służebności mieszkalnej nie można całkowicie znieść, ale można zamienić na rentę, którą właściciel mieszkania będzie wypłacał – wówczas wtedy byłemu służebnikowi. Jednak taka opcja jest możliwa tylko w przypadku, gdy służebnik dopuszcza się rażących uchybień przy korzystaniu ze swoich praw, np. niszczenia mienia, ciągłego zakłócania spokoju, itp.

Ile będzie wynosiła renta?

Ciężko odpowiedzieć na to pytanie, gdyż to sąd określa kwotę renty, którą właściciel będzie musiał wypłacać byłemu służebnikowi. Sąd wyliczając rentę może skorzystać z zapisów ustawy o podatku od spadków i darowizn lub porównać wartość lokalu mieszkalnego przed i po zniesieniu uprawnienia.

Gdy sąd będzie wyliczał rentę korzystając z zapisów ustawy o podatkach od spadków i darowizn, może kierować się wzorem:

wartość mieszkania x 4% (roczna wartość służebności mieszkania) = wynik;

wynik x 10 (okres 10 lat określony w ustawie).

Wynik, który wyszedł, będzie szacowaną kwotą renty, którą właściciel będzie spłacał byłemu służebnikowi przez 10 lat. Oczywiście wartość tą można sobie mniej więcej oszacować, jednak aby poznać rzeczywistą kwotę, należy czekać na decyzję sądu.