Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Określenie „przedwstępna” może wielu osobom sugerować, że jest to umowa która tak naprawdę jest czymś mało istotnym, tymczasowym – jakimś wstępem poprzedzającym umowę ostateczną. W gruncie rzeczy jest zupełnie przeciwnie, ale zanim to bardziej szczegółowo opiszemy – wyjaśnimy Wam w kilku prostych zdaniach co to jest umowa przedwstępna i w jakim celu się ją sporządza.

Czym jest Umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389 – 390 Kodeksu cywilnego. Jest dokumentem zawierającym wszelkie istotne informacje, które dotyczą w naszym przypadku sprzedaży lub kupna nieruchomości. Jest w niej wyszczególnione wszystko to, co ma się wydarzyć podczas sprzedaży.

W zasadzie jest to bardzo istotny dokument, a wszystkie zapisy w nim zawarte będą obowiązywać podczas podpisywania umowy ostatecznej (tzw. przyrzeczonej).

Umowa przyrzeczona (ostateczna) jest tak de-facto potwierdzeniem, że wszystkie uzgodnienia wyszczególnione w umowie przedwstępnej się spełniły. W związku z tym do umowy przedwstępnej należy podchodzić z pełną powagą i rozsądkiem, a także zadbać o jej odpowiednie skonstruowanie.

Po co podpisuje się umowę przedwstępną?

Od razu nasuwa się pytanie: skoro obowiązuje umowa ostateczna, w jakim celu sporządza się umowę przedwstępną?

Otóż umowę przedwstępną spisuje się wówczas gdy niemożliwe jest natychmiastowe sfinalizowanie transakcji np. sprzedaży mieszkania. Do takich przypadków można zaliczyć sytuację, w której np. kupujący nieruchomość wyraża chęć nabycia jej na kredyt i czeka na jego przyznanie. Częstym przypadkiem jest także sytuacja w której to obecni właściciele mieszkania nie mogą od razu go opuścić.

W umowie przedwstępnej obie strony zobowiązują się do finalizacji transakcji po ustąpieniu danych przeszkód, które uniemożliwiły natychmiastowe sfinalizowanie transakcji.

Czy można zerwać umowę przedwstępną i czym to grozi?

Oczywiście, umowę przedwstępną można „zerwać”, jednak może wiązać się to z konsekwencjami:

• ze stratą zadatku wpłaconego w trakcie podpisywania umowy – w przypadku, gdy umowę zrywa osoba będąca kupcem, oraz
• wypłaceniem podwójnej wartości zadatku zapłaconego przez kupującego – w przypadku, gdy to sprzedający nieruchomość wycofa się z transakcji.

Należy jeszcze zaznaczyć, iż umawiany wyżej zadatek zostaje wliczony na poczet ceny nieruchomości, jeżeli oczywiście transakcja dojdzie do skutku.

Zadatek powinien również zostać zwrócony osobie która go dała w sytuacji, gdy

• dojdzie do rozwiązania umowy przez obie strony,
• niewykonanie umowy następuje w wyniku okoliczności, w których żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności.

Co warto wiedzieć przygotowując umowę przedwstępną?

• Umowa przedwstępna nie musi zostać podpisana u notariusza.
  Banki, które oferują udzielenie kredytu, uznają cywilno – prawną umowę przedwstępną.

Jednak jak już pisaliśmy wyżej – umowa to musi być sporządzona bardzo dokładnie – jest to skomplikowany rodzaj umowy, więc dla osoby która nie ma z tym na co dzień doczynienia – warto jej treść skonsultować z prawnikiem lub doświadczonym pośrednikiem nieruchomości. Warto również dowiedzieć się w agencji nieruchomości, z której usług korzystacie, czy oferują bezpłatne przygotowanie oferty w ramach współpracy – większość agencji posiada taki dodatek do usługi.

Przestrzegamy przed kopiowaniem umów lub ściąganiem przykładowych egzemplarzy z internetu, ponieważ każda umowa powinna być przygotowywana indywidualnie. „Gotowe umowy” mogą być przyczyną późniejszych problemów, a także nie zawierają indywidualnych uwarunkowań transakcji. Ponadto, w razie ewentualnych sporów – umowa sporządzona przez profesjonalistę – znacznie ułatwia dochodzenie swoich praw przed sądem.

• Umowę przedwstępną można przygotować samodzielnie, jednak należy pamiętać o kliku istotnych kwestiach, w szczególności o dokładnym określeniu stron oraz przedmiotu sprzedaży:

Koniecznie należy zawrzeć w umowie wszystko co wlicza się w przedmiot sprzedaży. Np. jeżeli sprzedajesz dom wraz z działką – musi być to dokładnie zaznaczone wraz z szczegółami. To samo dotyczy mieszkań, do których zazwyczaj przydzielone są piwnice, a nawet miejsca garażowe. Wszystko co dotyczy przedmiotu sprzedaży, musi być zaznaczone w umowie.

Drugi również bardzo istotny element, który musi zostać uwzględniony podczas spisywania umowy przedwstępnej to kwota oraz termin i sposób realizacji zapłaty. Jeżeli nie podamy w umowie ceny – może zostać to potraktowane jako umowa darowizny!

W umowie przedwstępnej muszą być wymienione wszystkie ustalenia i warunki, od których zależy zawarcie umowy ostatecznej, a także wszystkie dokumenty, które okazują sobie obie strony.

Warto również w umowie zawrzeć informacje określające stan, w jakim mieszkanie ma zostać przekazane, ponieważ informacje te mogą być wymagane przez bank, który ma udzielić kredyt kupującemu nieruchomość.

Oprócz tego umowa przedwstępna powinna zawierać takie informacje jak:
– data i miejsce zawarcia umowy,
– strony umowy – w przypadku osób fizycznych: imię, nazwisko, adres zamieszkania, nr dowodu tożsamości, pesel (opcjonalnie); w przypadku osób prawnych – nazwa, adres siedziby, NIP oraz wszystkie dane osoby reprezentującej podmiot.
– własnoręczne podpisy stron.

Więcej szczegółowych informacji odnośnie umowy przedwstępnej znajdziecie państwo tutaj.