Najem okazjonalny

Czym jest najem okazjonalny, kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego i jak to zrobić?
Na te oraz inne pytania znajdziesz odpowiedzi w poniższym artykule. Dlatego, jeżeli chciałbyś poznać głębiej temat związany z najmem okazjonalnym, zachęcamy do przeczytania artykułu.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny – to typ najmu nieruchomości przeznaczonej tylko do zamieszkania.
Umowa najmu okazjonalnego – to ogólnie rzecz biorąc tradycyjna umowa najmu mieszkania, która zawierana jest pomiędzy właścicielem nieruchomości mieszkalnej, a jej przyszłymi lokatorami z tą różnicą, że przekłada się z większą korzyścią dla właściciela nieruchomości niż w przypadku tradycyjnej umowy najmu.

Umowa najmu okazjonalnego niejako chroni prawa właściciela w walce z nieuczciwymi bądź kłopotliwymi lokatorami, pozwala uniknąć wielu problemów z eksmisją problemowych lokatorów, którzy nie chcą opuścić mieszkania. Znacznie przyśpiesza i ułatwia cały proces z tym związany.

Niestety bardzo często słyszymy o różnych historiach, których problemem są właśnie nieuczciwi lokatorzy. Na początku oczywiście wydaje się być wszystko w należytym porządku, jednak potem dochodzi do wielu nieprzyjemnych sytuacji. Do najczęstszych z nich można zaliczyć zaległości w płaceniu czynszu oraz inne historie związane z dewastacją wynajmowanych mieszkań, uciążliwym zachowaniem lokatorów oraz wielu innych problemów.

A jak już przekonało się już o tym wielu właścicieli wynajmowanych mieszkań – nawet w takich przypadkach, eksmisja uporczywych lokatorów nie należy do rzeczy szybkich, ani prostych. Dlatego chcąc wesprzeć w tym problemie osoby chcące wynajmować swoje mieszkania czy domy, wdrożono w życie możliwość zawierania umów najmu okazjonalnego, która to właśnie zapewnia możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu wraz z usunięciem nieuczciwych bądź kłopotliwych najemców nieruchomości.

Jaśniej mówiąc – typ najmu okazjonalnego osłabia wymogi o ochronie praw lokatorów. Zmusza najemców do złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, które składane jest na podstawie aktu notarialnego. W tym momencie, gdy dojdzie do jakikolwiek problemów po wygaśnięciu czy też rozwiązaniu umowy, właściciel mieszkania lub domu może wszcząć niemal natychmiast postępowanie egzekucyjne, bez przymusu wytaczania ciągnących się długimi miesiącami procesów sądowych. W tym przypadku nie musi także czekać na dostarczenie przez daną gminę lokalu tymczasowego, tak jak jest to obowiązkowe przy normalnej umowie najmu.
Natomiast najemca z kolei nie musi się obawiać nieuzasadnionej podwyżki czynszu ze strony właściciela. Podwyżka czynszu może nastąpić tylko i wyłącznie na zasadach spisanych w umowie.

Najlepsze mieszkania i domy w Raciborzu oraz okolicach – tylko w DomProfit.pl

Sama procedura zawarcia umowy najmu okazjonalnego nie należy może do zupełnie bezproblemowych czynności. Jest na pewno bardziej złożona niż w przypadku tradycyjnej umowy najmu nieruchomości, jednak warto się trochę pomęczyć, aby potem zaoszczędzić sobie niepotrzebnych nerwów, komplikacji oraz niezwykle czasochłonnego i kosztownego procesu związanego z eksmitacją.

Kto może zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Umowę najmu okazjonalnego może zawrzeć tylko i wyłącznie właściciel lokalu mieszkalnego oraz od 2014 roku także podmioty prowadzące działalność gospodarczą – działające w obrębie wynajmowania lokali (osoby fizyczne oraz osoby prawne), np. deweloperzy czy biura nieruchomości.

Z udogodnienia tego nie mogą wówczas skorzystać właściciele lokali usługowych. Niemożliwy jest także podnajem nieruchomości lub jej części.

Co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać:

• oświadczenie sporządzone w formie aktu notarialnego, które przedstawia dobrowolne poddanie się egzekucji przyszłemu lokatorowi, które zobowiązuje go do opróżnienia i opuszczenia lokalu mieszkalnego we wskazanym przez właściciela terminie w żądaniu egzekucyjnym (może je otrzymać po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy);
• propozycję związaną ze wskazaniem zastępczego mieszkania, które będzie mógł zamieszkać lokator, w sytuacji gdy będzie konieczne wykonanie egzekucji opróżnienia i opuszczenia mieszkania, którego dotyczy umowa okazjonalnego najmu;
• oświadczenie osoby trzeciej, która jest albo właścicielem wskazanego mieszkania lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego mieszkania, potwierdzające zgodę na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości po zakończeniu okresu trwania umowy najmu.

Na jaki okres może być zawarta umowa najmu okazjonalnego?

W tym aspekcie również są różnice pomiędzy zwykłą umową najmu, a okazjonalną.
Okazjonalna umowa najmu musi zostać zawarta na czas określony, gdzie jej maksymalny okres trwania może wynosić do 10 lat. W przypadku zwykłej umowy najmu mamy możliwość zawarcia umowy zarówno na czas określony, jak i nieokreślony.

O czym należy pamiętać po zawarciu umowy najmu okazjonalnego?

Po zawarciu umowy najmu okazjonalnego, właściciel nieruchomości powinien zgłosić jej zawarcie do właściwego dla miejsca zamieszkania urzędu skarbowego w czasie 14 dni od daty rozpoczynającej najem lokalu. Oczywiście należy zaznaczyć, że wiąże się to z koniecznością zapłaty podatku – można zrobić to na dwa sposoby: na zasadach ogólnych lub w formie ryczałtu. Warto w tej kwestii zasięgnąć szczegółowych informacji w danym urzędzie. Od tego obowiązku zwolnione są jedynie podmioty prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania nieruchomości.

Na życzenie najemcy, właściciel nieruchomości musi przedstawić mu zgłoszenie złożone w urzędzie skarbowym.

Jeżeli jakieś powyższe wymaganie nie zostanie spełnione – umowa najmu okazjonalnego w świetle obowiązującego prawa będzie uznana za zwykłą umowę najmu nieruchomości, która nie zezwala na przyśpieszenie całego procesu związanego z egzekucją. Wówczas w tym momencie lokatorzy są objęci pełną ochroną praw lokatora.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Wielu najemców nie chce zawierać z właścicielem mieszkania lub domu umowy okazjonalnego najmu gdyż myślą, że w każdej chwili mogą dostać nakaz opróżnienia i opuszczenia nieruchomości. Jest to jednak błędnym myśleniem, ponieważ w dalszym ciągu obowiązują tutaj przepisy ustawy mówiącej o ochronie praw lokatorów.

W związku z tym, wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego może nastąpić gdy:

• lokator pomimo pisemnego upomnienia właściciela nieruchomości, w dalszym ciągu używa nieruchomości w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem, zaniedbuje wszelkie obowiązki, dopuszcza do powstania szkód również urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców, zakłóca porządek domowy utrudniając życie innym mieszkańcom budynku;
• lokator zwleka z uiszczeniem opłaty za czynsz lub innych opłat powstałych z użytkowaniem danego mieszkania/bloku za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo wcześniejszego upomnienia lokatora pisemnie o zamiarze wypowiedzenia prawnego oraz wyznaczenia dodatkowego – miesięcznego terminu zapłaty zarówno zaległych, jak i bieżących należności;
• lokator bez pisemnej zgody dopuścił się wynajmu, podnajmu oraz bezpłatnego oddania do użytku lokalu mieszkalnego lub jego części;
• najemca stracił możliwość zamieszkania w mieszkaniu lub domu, który wskazał w załączniku do sporządzonej umowy o najmie okazjonalnym oraz nie zaproponował innego lokalu mieszkalnego lub/i nie dostarczył oświadczenia jego właściciela o możliwości zamieszkania w przypadku przeprowadzonej egzekucji.

Jak wygląda procedura eksmisji lokatora w przypadku wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego?

W przypadku gdy umowa najmu okazjonalnego wygasła lub została rozwiązana (gdy upłynął zapisany w niej termin wypowiedzenia), a najemca nie chce opuścić mieszkania, należy postąpić według poniższych kroków:

1. Właściciel lokalu mieszkalnego zobowiązany jest do wręczenia lub wysłania najemcy żądania opróżnienia i opuszczenia lokalu w czasie nie dłuższym niż siedem dni od daty doręczenia żądania. Ważne aby uzyskać potwierdzenie doręczenia!
   2. Jeśli powyższa procedura nie przyniosła skutku, właściciel powinien udać się do sądu w celu złożenia wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, złożonemu przez najemcę podczas podpisywania umowy. Koniecznie do wniosku należy dołączyć również kopię wysłanego do problematycznego lokatora żądania opróżnienia lokalu wraz z potwierdzeniem doręczenia.
   3. Należy także załączyć potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy w urzędzie skarbowym.
   4. Następnie należy poczekać na rozpatrzenie wniosku – jeżeli dostarczymy kompletną i poprawną dokumentację – sąd wówczas uruchomi przyśpieszoną procedurę związaną z uzyskaniem nakazu eksmisji obecnych lokatorów mieszkania.

Dzięki temu rozwiązaniu, właściciel zyska nie tylko czas, ale uniknie także dodatkowych kosztów.
zgodnie z prawem – najem okazjonalny znosi częściowo przymus zastosowania ochrony praw lokatorów, mi.n przepisów dotyczących eksmisji w okresie zimowym, który obejmuje termin od 1 listopada do 31 marca, a także znalezienia dla najemcy gminnego lokalu zastępczego.

Dlaczego najem okazjonalny jest tak mało popularny w Polsce?

Jak podaje Polska Federacja Rynku Nieruchomości w swoim wpisie – sporządzanie umów najmu okazjonalnego w Polsce to bardzo rzadkie zjawisko. Prawdopodobnie wiąże się to z tym, że właściciele lokali mieszkalnych nie chcą odstraszać chętnych najemców na wynajem ich lokalu.

Jak podaje PFRN – najem okazjonalny nie cieszy się zaufaniem wśród potencjalnych najemców, głównie z trzech powodów:

1. dodatkowe koszty – wizyta u notariusza w tej sprawie to koszt między 200-300 zł. Aby obejść ten problem wystarczy przenieść obowiązek zapłaty na siebie – w końcu zabezpieczamy się przed nieuczciwymi lokatorami.
   2. brak odpowiedniej wiedzy na temat najmu okazjonalnego – dla potencjalnego najemcy stwierdzenie, że zapewnia to właścicielowi łatwiejszą eksmisję budzi w nim negatywne emocje i skojarzenia, dlatego warto wytłumaczyć warunki na jakiej podstawie możliwa jest eksmisja. Jeżeli potencjalny lokator nie ma złych intencji wobec nieruchomości i jego właściciela – nie powinien mieć żadnych obaw z podpisaniem umowy tego typu.
   3. niechęć do załatwiania dodatkowych, czasochłonnych formalności – papierologia to coś czego żaden z nas nie lubi. Załatwianie dodatkowych formalności i dokumentów nie jest ulubionym zajęciem polaków. Może zniechęcić nawet najbardziej zainteresowanego mieszkaniem, więc może warto zaoferować pomoc w załatwieniu formalności.