Sprzedaż mieszkania – formalności i dokumenty

Sprzedaż mieszkania – zarówno własnościowego jak i spółdzielczego własnościowego musi zostać podparta umową sprzedaży w formie aktu notarialnego (art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dn 21.08.1997 r.).

Jednak zanim dojdzie do ostatecznego podpisania umowy, niezbędne jest załatwienie formalności i przygotowanie odpowiednich dokumentów. Dobrym posunięciem sprzedającego nieruchomość jest spisanie umowy przedwstępnej z zainteresowanym kupcem – nie musi ona zostać spisana notarialnie (ale może być).

 

Sprzedaję mieszkanie, czy konieczna jest współpraca z agencją nieruchomości?

Sprzedaż mieszkania to duża inwestycja i czasami warto skorzystać z pomocy fachowców – np. profesjonalnych agencji nieruchomości – takich, którzy zapewniają również pomoc w załatwianiu formalności. Dzięki temu będziesz miał pewność, że wszystko jest przeprowadzone jak należy i zgodnie z prawem.

Zaletą współpracy z profesjonalną agencją nieruchomości jest także to, że mają swoje sposoby na to, aby w jak najkrótszym czasie sprzedać mieszkanie – w końcu to ich zarobek. Ponadto, pomogą w oszacowaniu ceny, odpowiednio przygotują mieszkanie do sprzedaży, wykonają profesjonalną sesję zdjęciową, a jej wyniki zobaczysz w świetnie przygotowanej ofercie sprzedaży, którą wypromują w najbardziej popularnych serwisach.

Przykład home stagingu - profesjonalnego przygotowania nieruchomości do sprzedaży - realizacja DomProfit
źródło: www.domprofit.pl

Zorganizują także dni otwarte – zdecydowanie najwygodniejszą formę prezentacji nieruchomości dla sprzedającego, a gdy znajdzie się już chętny – pomogą w całym procesie związanym z formalnościami. 

Taki zakres zapewnia agencja nieruchomości z Rybnika – DomProfit, posiadająca główny oddział w Raciborzu. Jeżeli więc jesteś z okolic – warto rozważyć ich ofertę. Posiadają profesjonalny zespół – od licencjonowanych pośredników, poprzez home stagera odpowiadającego za przygotowanie mieszkania do sprzedaży, po brokerów finansowych, którzy pomogą w sfinalizowaniu mieszkania.

Jeżeli nie jesteś z województwa śląskiego, na pewno w Twojej okolicy znajdzie się gdzieś agencja nieruchomości, która będzie warta Twojej uwagi, poniżej podpowiemy na co zwrócić uwagę, szukając dobrej agencji nieruchomości. Oczywiście to, czy zdecydujesz się na pomoc agencji nieruchomości zależy od Ciebie.

Zanim podpiszesz umowę współpracy z agencją nieruchomości:

  • zapytaj co wchodzi w zakres oferty – warto spisać sobie powyżej wymieniony zakres, który jest bardzo atrakcyjny i kompletny;
  • zapytaj o koszty i ogólne kwestie finansowe związane ze współpracą oraz sprzedażą mieszkania, jak wygląda kwestia prowizji, czy płaci ją kupujący czy sprzedający – żebyś nie był potem zaskoczony;
  • sprawdź ich stronę internetową czy jest profesjonalna i na bieżąco aktualizowana oraz sposób prowadzenia strony na facebooku – wszystko to świadczy o podejściu do pracy, zaangażowaniu i znajomości aktualnych trendów.
  • sprawdź na stronie oraz w serwisach internetowych ich ogłoszenia – zwróć uwagę na zdjęcia, opis i ogólny wizerunek oraz styl oferty. Pamiętaj, że kupujący wyrabia sobie pierwsze (czasami i ostatnie) zdanie na podstawie tego co widzi i to w pierwszych sekundach! Nieestetyczne zdjęcia, skromny i byle jaki opis zniechęcą każdego zainteresowanego, nawet jak cena i ogólne cechy mieszkania będą mu odpowiadać.
  • sprawdź opinie i recenzję w internecie o agencji oraz osobach tam pracujących, w szczególności w serwisach społecznościowych np. facebook, google+ (Google Maps, wizytówki);
  • sprawdź czy pracujący tam pośrednicy nieruchomości są licencjonowani. Tak – wiemy, że obecne prawo nie wymaga posiadania licencji aby zostać pośrednikiem, ale chyba nie chcesz powierzyć swojego dorobku życia osobie, która może nie mieć zielonego pojęcia o sprzedaży nieruchomości? Pamiętaj, że może odbić się to na długich i ciągnących się miesiącach sprzedaży (a nawet latach) i ciągłym zbijaniu ceny.

To chyba takie najważniejsze kwestie, które przyszły nam do głowy – masz jeszcze jakieś propozycję, to prosimy napisać je w komentarzu, na pewno wielu osobom one pomogą.

Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania? – Załatwianie formalności

Każda sprzedaż nieruchomości wiąże się z załatwianiem formalności, biurokracją oraz zbieraniem pliku dokumentów. Warto na wstępie zaznaczyć, że niektóre dokumenty czy zaświadczenia mają swój okres ważności, w związku z tym lepiej kompletować je dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej lub jeżeli jej nie spisujesz – w momencie znalezienia kupca – przed podpisaniem ostatecznej, notarialnej umowy sprzedaży mieszkania. W końcu nie wiesz jak długo będzie trwało poszukiwanie nowego kupca.

#1 Odpis z księgi wieczystej.

Księga wieczysta (KW) dysponuje m.in. podstawowymi informacjami na temat stanu prawnego nieruchomości, danymi o lokalizacji, jak i informacją jakiego rodzaju jest dana nieruchomość.

Jeżeli mieszkanie posiada księgę wieczystą, należy zrobić jej odpis. W przypadku mieszkań spółdzielczych własnościowych nie jest to konieczne.

Jak otrzymać odpis z księgi wieczystej? Mamy dwie opcje do wyboru:

a) odpis papierowy z księgi wieczystej.

Jeżeli chcemy otrzymać papierowy odpis z księgi wieczystej, musimy udać się do Sądu Rejonowego – właściwego do miejsca zamieszkania w celu złożenia wniosku. Aby go złożyć jesteśmy zobowiązani do podania numeru księgi wieczystej nieruchomości, danych osobowych osoby wnioskującej o wypis, oznaczenie sądu oraz wydziału, a także prośbę o wydanie odpisu z KW. Odpis z księgi wieczystej jest płatny – należy dokonać przelewu na rachunek bankowy sądu lub zakupić znaki skarbowe.

b) odpis elektroniczny z NKW (e-KW).
Jeżeli nieruchomość ma prowadzoną e-KW, możemy uzyskać odpis w każdym sądzie, który zajmuje się prowadzeniem ksiąg w systemie informatycznym. Wniosek o uzyskanie odpisu możemy poprać ze strony sądu lub ministerstwa sprawiedliwości.
Analogicznie jak w przypadku wersji „papierowej” i tu musimy uiścić opłatę np. poprzez przelew, która wynosi 30 zł.

#2 Dokument zaświadczający postawę nabycia nieruchomości.

Kolejnym krokiem jest przygotowanie dokumentu, który poświadczy, w jaki sposób osoba sprzedająca nieruchomość weszła w posiadanie tej nieruchomości np. poprzez:

  • umowę sprzedaży,
  • umowę zamiany,
  • akt notarialny darowizny lub w postępowaniu spadkowym – w takim przypadku należy okazać dokument świadczący o dziedziczeniu danej nieruchomości lub prawomocne postanowienie sądu o nabyciu spadku.

#3 Dokument potwierdzający zapłacenie podatku od spadku lub zaświadczenie o zwolnieniu z uiszczania opłat.

Zaświadczenie o zapłaceniu podatku lub o zwolnieniu z opłat jest wymagane tylko i wyłącznie w przypadku, gdy osoba sprzedająca otrzymała nieruchomość w postępowaniu spadkowym lub poprzez darowiznę. Dokument ten wydaje Urząd Skarbowy.

#4 Aktualny dokument członkostwa ze spółdzielni mieszkaniowej.

Dokument ten ma potwierdzić, że osoba sprzedająca nieruchomość jest aktualnym członkiem spółdzielni mieszkaniowej i że przysługuje jej spółdzielcze własnościowe prawo do tej nieruchomości.

#5 Dokument potwierdzający o braku zaległości finansowych na rzecz spółdzielni mieszkaniowej.

Aktualne zaświadczenie – dokument, który potwierdza, że osoba sprzedająca nieruchomość nie ma żadnych zaległości finansowych na rzecz spółdzielni mieszkaniowej (albo wspólnoty – w przypadku własnościowego prawa do nieruchomości).

#6 Zaświadczenie o wymeldowaniu mieszkańców.

Jest to dokument, który potwierdza wymeldowanie mieszkańców ze sprzedawanej nieruchomości.

#7 Dokumenty potwierdzające tożsamość sprzedającego.

Należy mieć również ważne dokumenty, który potwierdzają tożsamość osoby sprzedającej nieruchomość.

 

Czy mogę sprzedać mieszkanie obciążone kredytem?

Tak. Nawet, gdy nasze mieszkanie jest obciążone kredytem możemy je sprzedać. Oczywiście w takiej sytuacji wymaganym warunkiem jest to, aby kwota sprzedaży mieszkania pokrywała saldo kredytu.

Co jeśli saldo kredytu przekracza cenę transakcyjną mieszkania?

Dalej możemy sprzedać takie mieszkanie, jednak tylko wtedy, gdy albo nadpłacimy „z własnej kieszeni” tą część salda, która nie może zostać pokryta kwotą sprzedaży mieszkania lub gdy przeniesiemy hipotekę na inną nieruchomość.

Aby móc prawnie przeprowadzić taką transakcję, będziemy musieli udać się do banku w celu zdobycia zaświadczenia, w którym będą podane informacje na temat salda kredytu oraz zgoda banku na zwolnienie zabezpieczeń, gdy nastąpi spłata kredytu. Niezbędny będzie także numer rachunku przeznaczonego do całkowitej spłaty kredytu oraz adnotacja informująca, że nie zawarto umowy z bankiem na podstawie wierzytelności.

W przypadku gdy w księdze wieczystej mieszkania, którego dotyczy sprzedaż znajduje się kilka wpisów o hipotekach, należy przygotować zaświadczenie z każdego banku.

Czy notariusz musi nadzorować sprzedaż mieszkania?

Tak. Podczas sprzedaży czy to mieszkania czy domu, pośrednictwo notariusza jest wymagane. Może odbywać się jedynie na podstawie aktu notarialnego sprzedaży, który może sporządzić tylko i wyłącznie notariusz.

Rola notariusza jest tu bardzo ważna, odpowiada on za to, żeby wszystko przebiegało zgodnie z prawem, zabezpiecza słuszne interesy obu stron i innych osób, jeśli czynność sprzedaży może w jakikolwiek sposób spowodować dla nich skutki prawne. Notariusz również odpowiada za przygotowanie umowy sprzedaży, jest jednocześnie gwarantem, że jest ona sporządzona zgodnie z prawem, w taki sposób aby żadna ze stron nie została poszkodowana.

Sprzedałem mieszkanie, co teraz?

Pamiętajmy, że po podpisaniu umowy sprzedaży trzeba zapłacić podatki z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Kolejną rzeczą o której trzeba pamiętać po sprzedaży, to utworzenie i podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Protokół zdawczo-odbiorczy określa stan techniczny nieruchomości i zabezpiecza sprzedającego przed późniejszymi oskarżeniami i roszczeniami kupującego.

 

Sprzedaż mieszkania – na co jeszcze należy zwrócić uwagę?

 

  • W 2009 roku wymogiem stało się posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej. Jeżeli sprzedający mieszkanie posiada taki dokument, to kupujący może zażądać przekazania oryginału, ponieważ może być on dla niego przydatny, gdy ewentualnie w przyszłości zechce sprzedać mieszkanie. Dokument ten jest ważny przez 10 lat licząc od dnia daty sporządzenia.Co w przypadku gdy nie posiadamy świadectwa charakterystyki energetycznej?Możemy sprzedać bez niego mieszkanie, jednak kupujący może zażądać go od nas nawet po skończonej transakcji – w późniejszym czasie lub zlecić jego wykonanie na koszt byłego właściciela (sprzedawcy).
  • Od 2015 roku trzeba przedstawić zaświadczenie stwierdzające, czy obiekt znajduje się w obszarze objętym rewitalizacją. Jeśli nie znajduje się w takim obszarze – możesz bez problemu sprzedać mieszkania. W przeciwnym przypadku, prawo pierwokupu ma gmina lub miasto – wtedy w pierwszej kolejności musisz podpisać tzw. umowę warunkową sprzedaży za pośrednictwem notariusza, którą on z kolei musi przesłać do gminy lub miasta aby urzędnicy czy też ich reprezentujące jednostki administracyjne zadecydowały, czy korzystają z prawa pierwokupy czy też nie. Jeśli nie, to możesz z zainteresowanym kupcem podpisać ostateczną umowę sprzedaży mieszkania.
  • Prowadzisz działalność gospodarczą? Możesz być poproszony o dostarczenie zaświadczenia z Urzędu Skarbowego i ZUS-u, które potwierdza o braku zaległości. Nie jest to obowiązkowe, jednak może zdarzyć się tak, że będzie konieczne przedstawienie takiego zaświadczenia.

 

Podsumowując…

  1. Warto spisać umowę przedwstępną, która niejako zabezpiecza interesy sprzedającego.
  2. Dokumenty, które mają „krótką ważność” kompletować „na świeżo” np. po podpisaniu umowy przedwstępnej – sprzedaż mieszkania może przecież trochę potrwać.
  3. W skrócie osoba sprzedająca mieszkanie musi mieć:
    – odpis z księgi wieczystej,
    – akt notarialny potwierdzający prawo włsności. Jeżeli jest to mieszkanie spółdzielcze – dokumnet potweirdzający prawo do lokalu;
    – aktualne zaświadczenia o braku zadłużenia, warto również mieć wszelkie rachunki i potwierdzenia zapłat;
    – aktualne zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu,
    – aktualne zaświadczenie o opłaceniu zobowiązań podatkowych lub dokument potwierdzający zwolnienie z ich zapłaty.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *