Jak wynająć mieszkanie i nie dać się oszukać?!

Szukając mieszkania na wynajem, warto zwrócić uwagę na kilka bardzo istotnych kwestii. Wiele ofert wynajmu mieszkań wygląda bardzo obiecująco, jednak jak przechodzi do formalności, nie jest już tak kolorowo.

Niejednokrotnie jesteśmy zmuszeni zapłacić dziwne zaliczki, sama umowa nie wzbudza zaufania, mieszkanie znacznie różni się od opisanego w ofercie, wiele kwestii pozostaje nie wyjaśnionych lub nie określonych w umowie… To tylko kropla w morzu problemów lub haczyków, na które możesz się natknąć, gdy będziesz szukał mieszkania na wynajem.

Jeżeli chcesz bezpiecznie wynająć mieszkanie, zanim podpiszesz umowę, zwróć szczególną uwagę na poniższe kwestie:

1. Zapewnienia vs Rzeczywistość

Osoby, które wystawiają ogłoszenia wynajmu czy nawet sprzedaży nieruchomości mają tendencję do przekoloryzowania nieruchomości, w szczególności zaszaleć lubią pośrednicy nieruchomości. Dlatego podczas oglądania jej na żywo, przejrzyj jeszcze raz ogłoszenie i sprawdź czy jest ono zgodne z rzeczywistością, przynajmniej w 70%.

Nie raz łapiemy się na zwroty: „przyjazna, zielona okolica”, „blisko centrum”, „w pobliżu apteka, szkoła, przedszkole”, „przytulna sypialnia”, „mieszkanie po remoncie”, itp. a w rzeczywistości cechy te są mocno przekłamane. Okazuje się, że szkoła znajduje się 30 min drogi od mieszkania, zielona i przyjazna okolica bardziej przypomina zaniedbany skwerek, a sypialnia wcale nie jest przytulna.

Wiadomo, że treść ogłoszenia w mniejszym lub większym stopniu będzie trochę podkręcona i nie oznacza to wcale, że od razu masz rezygnować z mieszkania, jak dalej Ci się podoba. Jednak:

• Po pierwsze: niektóre wymienione zalety, mogą być dla Ciebie jedną z istotnych kwestii, po których wybierasz mieszkanie, np. masz dziecko i zależy Ci, żeby szkoła była blisko – zapisz to sobie i zweryfikuj, gdyż oglądając mieszkanie możesz nie pamiętać o tym, a po fakcie (podpisaniu umowy) okaże się, że będziesz musiał dziecko do niej codziennie zawozić i odwozić, co może być bardzo uciążliwe.
• Po drugie: kwestie, które zostały przekoloryzowane w ogłoszeniu, a z rzeczywistością mają niewiele wspólnego z rzeczywistością, mogą się okazać dla Ciebie dobrym argumentem do negocjacji cen najmu. Oczywiście chodzi o te kwestie, które nie są dla Ciebie tak istotne i możesz na nie przymknąć oko, np. przytulna sypialnia, którą możesz sobie wyremontować i sam urządzić i dostosować do swoich preferencji.

2. Właściciel, czyli kto?

Ten punkt jest bardzo ważny, nie zaniedbuj go! Zawsze szczegółowo zweryfikuj to, czy osoba wynajmująca mieszkanie jest faktycznie jego właścicielem. Masz prawo zażądać od niego okazania aktu własności mieszkania oraz odpisu z księgi wieczystej lub też numeru, który będzie pomocy do jego weryfikacji w internecie.

Nie zrażaj się tym, że wynajmujący się często oburzają, gdy ich o to prosisz. Większość oszustów wykorzystuje to, aby wymigać się od okazania dokumentów, których nie ma. Musisz mieć pewność, że wynajmujesz mieszkanie od właściciela lub pełnomocnika. Nidy nie wierz mu „na słowo”.

Jeżeli spotkasz się z sytuacją odmowy okazania wyżej wspomnianych dokumentów – powinno być to dla Ciebie ostrzegawczym sygnałem, że może masz do czynienia z osobą, która chce Cię oszukać.

Nie daj się złapać także na teksty typu: „mieszkanie należy do mojej babci”. Wtedy taka osoba powinna okazać w formie pisemnej pełnomocnictwo, a „babcia” – umożliwić udostępnienie aktu własności.

Szukasz wymarzonego mieszkania na śląsku? Zobacz ofertę DomProfit – Agencji nieruchomości w Wodzisławiu Śląskim. Tylko atrakcyjne, sprawdzone i bezpieczne mieszkania!

3. Wynajem mieszkania „na gębę”?

Nigdy, przenigdy na to się nie decyduj, nawet jak natrafisz na mieszkanie swoich marzeń! Tak jak pisaliśmy powyżej, wszystko powinno być szczegółowo spisane w umowie, w innym przypadku nie będzie żadnego dowodu, gdy trzeba będzie w sądzie rozstrzygać ewentualne spory.

Jeżeli mieszkanie naprawdę Ci się podoba, spróbuj z nim porozmawiać i przekonać, że sporządzenie umowy to obopólna korzyść. Dzięki niej, ma dowód w przypadku gdy trzeba będzie egzekwować zaległości związane z opłacaniem czynszu lub np. na pokrycie kosztów związanych z sporządzeniem szkód.

Dlaczego mimo to wynajmujący nie chcą podpisywać umów? Gdyż wiąże się to z odprowadzaniem podatków.

4. Kto naprawia i konserwuje?

Ustalenie obowiązków związanych z naprawami lub konserwacją instalacji, sprzętu i innych rzeczy, które są częścią mieszkania jest bardzo istotną kwestią. Szczegóły możecie ustalić całkowicie dowolnie, ważne aby ustalone kwestie również zawrzeć w umowie.

Mimo, że punkt ten opisuje ustawa o ochronie praw lokatorów (art. 6a-6f), to to co ustalicie wspólnie z najemcą będzie jako pierwsze brane pod uwagę. Jeżeli w umowie nie padną żadne ustalenia – będą obowiązywać przepisy zawarte w wyżej wymienionej ustawie.

W jakim przypadku opłaca ustalić z właścicielem mieszkania indywidualne wytyczne? Na pewno wtedy, gdy najemca mieszka daleko od wynajmowanego mieszkania. W takim przypadku naprawa usterek lub konserwacja urządzeń może być ciężka w realizacji. Można w tej sytuacji dogadać się z właścicielem, że kwestie te bierzesz na siebie w zamian za niższy czynsz.

4. Ile, za co i do kiedy?

Aby w przyszłości nie mieć problemów związanych z płatnościami – przed podpisaniem umowy, uzyskaj od właściciela dokładne wyliczenie comiesięcznych opłat wraz z wyszczególnieniem każdego elementu. Ustalcie dogodną dla Was formę oraz termin płatności.

Jeżeli będzie wygodniej dla Ciebie płacić czynsz z góry za kolejny miesiąc, bo wolisz uregulować wszystkie należności po wypłacie, spytaj się właściciela czy będzie to możliwe.

Bardzo istotną rzeczą jest także ustalenie z właścicielem, czy w przyszłości są możliwe podwyżki czynszu i sposób ich egzekwowania. Pamiętaj, aby wszystkie powyższe kwestie były uwzględnione pisemnie w umowie. Niestety ale to co zostało powiedziane, nie będzie miało znaczenia dla sądu w przypadku gdy dojdzie do jakiś sporów.

5. Zbierz dowody

Zanim podpiszesz umowę, poproś właściciela o spis wszystkich rachunków, także tych nieuregulowanych z kilku ostaniach miesięcy. Dzięki temu nie będziesz płacił rachunków poprzedniego najemcy mieszkania.

Kolejną ważną kwestią jest bardzo szczegółowe sporządzenie protokołu zdawczo – odbiorczego. Dokładnie spisz i udokumentuj zdjęciami całe mieszkanie, w szczególności usterki, ponieważ właściciele, którzy unikają sporządzenia tego dokumentu, ściągają z kaucji Twoje pieniądze za rzekome zniszczenia, które mogły być wcześniej. Nie mając tego udokumentowanego, nie zdziałasz nic. Musisz podeprzeć słowa dowodami, w tym przypadku protokołem oraz zdjęciami.

Dokładnie rozglądnij się po mieszkaniu, pooglądaj sprzęty, sprawdź stan ścian, rur, framug, podług, kafelek, każdą nawet najmniejszą szkodę każ wpisać właścicielowi do protokołu wykonując zdjęcia. Zrób także ogólne zdjęcia przed rozpoczęciem najmu i załącz je do umowy.

6. Zabezpiecz się – odstąpienie od umowy

Jest to punkt, na który bardzo rzadko zgadzają się osoby chcące wynająć mieszkanie, gdyż boją się, że szybko stracą najemcę i cały proces poszukiwań zacznie się od początku, jednak warto walczyć o jego określenie.

Uwzględnienie w umowie terminu odstąpienia od umowy to z Twojego punktu widzenia, bardzo istotny punkt. Nie zawsze jesteśmy w stanie doszukać się usterek, nawet tych poważnych, gdy w nim jeszcze nie mieszkamy.

Aby przekonać właściciela do umieszczenia tego punktu w umowie, spróbuj przedstawić to w ten sposób, że umieszczenie terminu odstąpienia od umowy będzie możliwe tylko w przypadku wykrycia konkretnych problemów, które również możecie wymienić w tym punkcie, np. grzyb, szkodniki, usterki konkretnych urządzeń/instalacji. Wynajmujący będzie wtedy pewny, że nie zerwiesz umowy z byle powodu, tylko pod wpływem konkretnych kwestii. No chyba, że właściciel ma coś na sumieniu – coś co kryje się w wymienionych punktach 😉

7. Okres wypowiedzenia

W umowie najmu mieszkania powinien być określony okres wypowiedzenia, który jest istotny zarówno dla jednej, jak i drugiej strony. Jednak dla Ciebie, jako najemcy znacznie ważniejszy, ponieważ nie chciałbyś się raczej dowiedzieć, że masz przykładowo tydzień na spakowanie rzeczy i wyprowadzenie się z mieszkania.

Optymalny czas to zazwyczaj miesięczny okres wypowiedzenia. Jeżeli będziesz dobrze żył z właścicielem, z pewnością jeżeli będzie taka potrzeba, będziesz umiał się z nim dogadać bez względu na to, co jest zapisane w umowie. Jednak nawet jakbyś wynajmował mieszkanie od dobrego znajomego – podejdź do tej kwestii rozsądnie. W trakcie najmu może okazać się, że się pokłócicie i zostaniesz dosłownie wyrzucony z niego z dnia na dzień. Lepiej mieć zawsze wszystko na przysłowiowym papierku.

Możesz się także spotkać z sytuacją, gdy w umowie będzie widniał zapis o możliwości wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym przez właściciela mieszkania, w określonych przypadkach, które zostały opisane w ustawie o ochronie praw lokatorów, w której zaznaczone jest, że właściciel może wypowiedzieć najemcy umowę w trybie natychmiastowym, gdy:

• najemca nie używa mieszkania zgodnie z umową, wyrządza szkody lub zaburza spokój innych mieszkańców;
• najemca zwleka z uiszczeniem opłat za czynsz oraz innych ustalonych opłat za przynajmniej 2 miesiące, pomimo iż został uprzedzony pisemnie o zamiarze wypowiedzenia, a także wyznaczeniu dodatkowego terminu do zapłaty zarówno zaległych, jak i bieżących należności;
• najemca oddał do bezpłatnego użytkowania mieszkanie lub jego część albo wynajął lub podnajął mieszkanie bez pisemnej zgody właściciela.

Jeżeli jesteś uczciwy i nie planujesz tego typu zagrywek – nie musisz obawiać się tego zapisu w umowie. Należy także zrozumieć właściciela, gdyż nie wie z jakim najemcom ma odczynienia.

8. Modernizacje

Ustal z właścicielem, czy możesz w mieszkaniu przeprowadzić remont, czy nawet małą metamorfozę. Poinformuj jakie prace możesz przeprowadzić, czy możesz wynieść meble, zmienić sprzęt, itp.
Czasami okazuje się, że właściciel nie życzy sobie nawet wbijania gwoździ w ścianę ani przemeblowania, nie mówiąc o odświeżeniu ścian.

Dlatego, jeżeli już wiesz, że mieszkanie w obecnym stanie Ci się nie podoba, chciałbyś odświeżyć ściany – zapytaj właściciela przed podpisaniem umowy, czy jest taka możliwość (warto także te kwestie zawrzeć w umowie, żeby potem nie było problemów).

Najczęściej, szczególnie w starych mieszkaniach, właściciele wręcz chętnie przystają na to, że chcesz je wyremontować. Oczywiście, jeżeli ma to być większy remont, niż np. zwykłe pomalowanie ścian, warto spróbować dogadać się z właścicielem w kwestii podziału kosztów remontu. Oczywiście w takim przypadku musicie razem ustalić aranżację itp.

9. Prywatność & obyczaje

Może wydać Ci się to śmieszne, ale osoby wynajmujące nieruchomość, są często bardzo nachalni i chcieliby wiedzieć o Tobie wszystko. Wiadomo, że zależy im na tym, aby wynająć mieszkanie osobie, która je nie zdemoluje, nie będzie wiecznym imprezowiczem, na którego będą skarżyć się sąsiedzi, ale nie oznacza też to, że mogą zadawać Ci bardzo osobiste pytania.

Jeżeli masz do czynienia z taką osobą, to niech będzie to dla Ciebie znakiem ostrzegawczym, gdyż taka osoba, może zacząć naruszać Twoją prywatność np. częstymi, niezapowiadanymi wizytami.

I tutaj przechodzimy do kolejnych, typowo codziennych, życiowych. Może wydać Ci się to dziwne, ale należy pisemnie ustalić także:

• to, czy możesz trzymać w mieszkaniu jakieś zwierzęta, jak tak to jakie;
• zasady przyjmowania gości wraz z możliwością goszczenia ich na noc – może to śmieszne, ale wiele właścicieli nie pozwala na nocowanie gości, nawet członków rodziny;
• ustalenie terminu wizyt właściciela mieszkania – zaznaczenie, że właściciel nie może wchodzić do mieszkania pod Twoją nieobecność – musisz liczyć się z tym, że będzie on miał drugą parę kluczy. Nieuzgodnione wizyty są uważane za wtargnięcie i naruszenie miru domowego, opisane w kodeksie karnym w art 193.

10. Wywiad środowiskowy

Rozmowa z okolicznymi sąsiadami przed podpisaniem umowy, to naprawdę dobry pomysł. Już z zupełnie luźnej i niezobowiązującej rozmowy możesz wiele wywnioskować o samych sąsiadach ale także o okolicy i właścicielu mieszkania. Warto popytać się także o poprzednich lokatorów – jacy byli, dlaczego się wyprowadzili, jak długo mieszkali, czy wyglądali na zadowolonych z mieszkania, co myślą o właścicielu mieszkania, itd. Warto także zasięgnąć informacji na temat budynku, jak go oceniają – jego stan, jacy sąsiedzi tutaj mieszkają, czy jest spokojnie, itp.

Koniecznie wybierz się także na małe rozeznanie terenu – zobacz jak wygląda okolica, sąsiedztwo, czy w pobliżu znajdują się sklepy czy też inne istotne dla Ciebie punkty.

Wywiad środowiskowy może pochłonąć trochę czasu i energii, jednak patrz na to zupełnie z innej strony. Masz podpisać umowę na jakiś określony czas, będziesz tam mieszkał, więc dobrze by było, abyś był zadowolony z tego miejsca. Może się okazać, że obok mieszkają bardzo głośni sąsiedzi, a Ty cenisz sobie spokój i ciszę lub np. dowiesz się, że wszyscy poprzedni lokatorzy uciekali z mieszkania, bo mięli non stop zatargi z właścicielem. Takie informacje pozwolą zaoszczędzić Ci wiele nerwów i stresu.

11. Nie daj się oszukać

Jeżeli właściciel chce od Ciebie zapłatę zaliczki na poczet wynajmu, rezerwację mieszkania, czy nawet za oględziny oraz wszystko to co nie jest objęte umową wynajmu – nie zgadzaj się na takie zagrywki. Nigdy przed podpisaniem umowy, nie jesteś zobowiązany do zapłacenia jakichkolwiek pieniędzy. Jeżeli właściciel sobie tak zarządził, wiedz że jest nieuczciwy i dalsza „współpraca” z taką osobą może być nieprzyjemna.

12. Zanim podpiszesz…

Zanim podpiszesz umowę, przynajmniej dwukrotnie i z należytą uwagą przeczytaj umowę. Sprawdź czy wszystkie dane się zgadzają, czy wszystko to, co zostało powiedziane jest zapisane i czy są dołączone załączniki (np. protokół zdawczo-odbiorczy).

Co powinna zawierać umowa wynajmu mieszkania?

Umowa wynajmu mieszkania powinna obowiązkowo zawierać:

• Dane osobowe najemcy oraz właściciela (imię, nazwisko, adres zamieszkania, numery dowodów osobistych, PESEL, datę i miejsce urodzenia);
• wszelkie informacje dotyczące wynajmowanego mieszkania, przede wszystkim adres i powierzchnię;
• kwestie finansowe – czynsz, opłaty miesięczne z dokładnym wyszczególnieniem co wchodzi w zakres i ile kosztuje, termin oraz sposób zapłaty (również numer konta, jeżeli sposób zapłaty to przelew);
• kwestie związane z wypowiedzeniem umowy oraz zasadami rezygnacji z mieszkania;
• informacje dotyczące kaucji – kwota, zasady zwrotu;
• załączniki – np. wcześniej omawiany protokół zdawczo-odbiorczy wraz ze zdjęciami;
• wszelkie inne kwestie, które zostały dogadane ustnie z właścicielem – nie daj się nabrać na słowne umowy, ponieważ nie masz żadnej gwarancji, że zostaną spełnione.